Tentokrát jen řečí čísel.
| Lokalita | 2024-2030 | Roční Ø 24-30 | 2030-2039 | Roční Ø 30-39 |
|---|---|---|---|---|
| Brno - panelové byty | ||||
| Optimistický | +28% | +4.2% | +35% | +3.4% |
| Realistický | +19% | +2.9% | +28% | +2.8% |
| Pesimistický | +8% | +1.3% | +14% | +1.5% |
| Olomouc - panelové byty | ||||
| Optimistický | +32% | +4.7% | +41% | +3.9% |
| Realistický | +21% | +3.2% | +32% | +3.1% |
| Pesimistický | +9% | +1.4% | +16% | +1.7% |
| Lokalita | 2024-2030 | Roční Ø 24-30 | 2030-2039 | Roční Ø 30-39 |
|---|---|---|---|---|
| Brno - novostavby 2024 | ||||
| Optimistický | +24% | +3.7% | +31% | +3.0% |
| Realistický | +16% | +2.5% | +25% | +2.5% |
| Pesimistický | +7% | +1.1% | +12% | +1.3% |
| Olomouc - novostavby 2024 | ||||
| Optimistický | +27% | +4.1% | +36% | +3.5% |
| Realistický | +18% | +2.8% | +29% | +2.9% |
| Pesimistický | +8% | +1.3% | +14% | +1.5% |
Specifika novostaveb 2024: - Nižší tempo růstu než u starších bytů kvůli vyšší výchozí ceně - Lepší energetická účinnost může pozitivně ovlivnit cenu - Vyšší standard vybavení a kvality - Potenciálně nižší náklady na údržbu v prvních 15 letech
| Lokalita | 2024 | 2029 | 2034 | 2039 |
|---|---|---|---|---|
| Praha - panelákový byt 2+kk (55m²) | ||||
| Praha 4, 10, 11 (Jižní Město, Háje) | 6,5-7 mil. | 7,5-8,2 mil. | 8,5-9,3 mil. | 9,5-10,5 mil. |
| Praha 8, 9 (Prosek, Letňany) | 6,8-7,3 mil. | 7,8-8,5 mil. | 8,8-9,6 mil. | 9,8-10,8 mil. |
| Praha 5, 13 (Stodůlky, Lužiny) | 6,7-7,2 mil. | 7,7-8,4 mil. | 8,7-9,5 mil. | 9,7-10,7 mil. |
| Průměrná cena za m² v panelových bytech | ||||
| Optimistický scénář | 125 000 Kč | 150 000 Kč | 175 000 Kč | 195 000 Kč |
| Realistický scénář | 125 000 Kč | 142 000 Kč | 160 000 Kč | 180 000 Kč |
| Pesimistický scénář | 125 000 Kč | 132 000 Kč | 140 000 Kč | 150 000 Kč |
| Procentuální nárůst | 2024-2029 | 2029-2034 | 2034-2039 | Celkem 2024-2039 |
|---|---|---|---|---|
| Optimistický scénář | +20% | +17% | +11% | +56% |
| Realistický scénář | +14% | +13% | +12% | +44% |
| Pesimistický scénář | +6% | +6% | +7% | +20% |
Pro srovnání Německo
| Německé město | 2014-2019 | 2019-2024 | Celkem 10 let | Roční průměr |
|---|---|---|---|---|
| Mnichov | +52% | +21% | +84% | +6.3% |
| Berlín | +65% | +18% | +95% | +6.9% |
| Hamburg | +42% | +16% | +65% | +5.1% |
| Frankfurt | +45% | +19% | +72% | +5.6% |
| Stuttgart | +38% | +15% | +59% | +4.7% |
| Drážďany | +35% | +18% | +59% | +4.7% |
Porovnání
| Parametr | Byt 2+kk Brno | Byt 2+kk Praha | SCHD ETF |
|---|---|---|---|
| Počáteční investice 2024 | 5,500,000 Kč | 7,200,000 Kč | 5,500,000 Kč |
| Roční výnos z pronájmu/dividend | 180,000 Kč (3.3%) | 216,000 Kč (3.0%) | 192,500 Kč (3.5%) |
| Průměrný roční růst hodnoty | 4.2% | 5.1% | 8.5% |
| Hodnota aktiva 2039 | 10,125,000 Kč | 14,950,000 Kč | 19,360,000 Kč |
| Kumulované příjmy 2024-2039 | 2,700,000 Kč | 3,240,000 Kč | 2,887,500 Kč |
| Kumulované náklady 2024-2039 | -495,000 Kč | -585,000 Kč | -82,500 Kč |
| CELKEM 2039 (hodnota + příjmy - náklady) | 12,330,000 Kč | 17,605,000 Kč | 22,165,000 Kč |
| Celkové zhodnocení v % | +124% | +144% | +303% |
Klíčové rozdíly Praha vs. Brno:
- Vyšší vstupní cena (+31%)
- Vyšší absolutní výnos z pronájmu
- Nižší výnosové % z pronájmu
- Vyšší tempo růstu hodnoty
- Vyšší průměrné náklady na údržbu
Rozložení kumulovaných nákladů za období 2024-2039 (15 let):
Byt 2+kk Brno (-495,000 Kč)
- Fond oprav: 15 × 18,000 Kč = 270,000 Kč
- Pojištění nemovitosti: 15 × 3,500 Kč = 52,500 Kč
- Daň z nemovitosti: 15 × 1,200 Kč = 18,000 Kč
- Pravidelná údržba: 15 × 7,000 Kč = 105,000 Kč
- Správa nemovitosti/účetnictví: 15 × 3,300 Kč = 49,500 Kč
Další potenciální náklady (nezahrnuté v kalkulaci):
- Mimořádné opravy (kotel, okna, apod.)
- Renovace bytu mezi nájemníky
- Právní služby při problémech s nájemníky
- Výpadky nájmu nad 5% ročně
SCHD ETF (-82,500 Kč)
- TER (Total Expense Ratio) 0.1% ročně: 15 × 5,500 Kč = 82,500 Kč
Rozdíl v nákladech: 412,500 Kč ve prospěch SCHD
Další potenciální náklady (nezahrnuté v kalkulaci):
- Poplatky za měnové konverze
- Poplatky brokerovi za reinvestici dividend
- Daňové poradenství
Pro období 2024-2039 byla analýza sestavena na základě kombinace těchto zdrojů:
- ČNB - makroekonomické predikce a data o cenách nemovitostí
- Český statistický úřad - demografické trendy a cenové indexy
- Deloitte Property Index 2023/24
- RE/MAX - analýzy realitního trhu
- Cenová mapa ARK ČR
- ČSOB index cen nemovitostí
- Raiffeisen RESEARCH - regionální analýzy
- Hypoteční banka - HB Index
Důležité poznámky:
- Jedná se o modelové predikce
- Nezahrnují neočekávané extrémní události
- Každý scénář počítá s různými faktory jako:
- Vývoj úrokových sazeb
- Demografické trendy
- Ekonomický růst
- Dostupnost hypoték
- Výstavba nových bytů
- Regionální rozvoj
- Energetická náročnost